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宋丁 中國(guó)（深圳）綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任
12月24日，在全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住建部對(duì)明年樓市調(diào)控明確提出“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，并強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房住不炒”的定位不變。
這個(gè)“三穩(wěn)”表態(tài)當(dāng)然是對(duì)即將到來的2019年中國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì)的基本研判，也是對(duì)今年下半年以來中央多次重要會(huì)議上對(duì)房地產(chǎn)形勢(shì)基本研判和決策的一種提煉式表述，其核心觀點(diǎn)就是：樓市既不能盲目上漲，也不能劇烈下跌，房地產(chǎn)要保持平穩(wěn)健康發(fā)展。
可以說，中國(guó)房地產(chǎn)政策面多年來一直是在這種雙向防控中前行的，目的就是避免樓市不正常震蕩對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成不利影響。這種雙向震蕩的動(dòng)向在今年表現(xiàn)得比較明顯，所以政策面的防控表現(xiàn)也比較明顯。
回想了一下，半年來，我多次談及“穩(wěn)”的問題，房地產(chǎn)不能亂漲，也不能亂跌。在中美貿(mào)易戰(zhàn)不斷加碼、中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)撲朔迷離的復(fù)雜背景下，這個(gè)觀點(diǎn)和政策導(dǎo)向可以說是今年中國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)行的頭號(hào)主題。
6月29日，我在《詭異的樓市，有沒有謎局？》中說：“在嚴(yán)格執(zhí)行房住不炒戰(zhàn)略大方向的前提下，由國(guó)家力量推出各類調(diào)控政策，對(duì)樓市形成約束力，為樓市的市場(chǎng)化操作實(shí)施引導(dǎo)，同時(shí)培育長(zhǎng)效機(jī)制和雙軌制模式，保障中國(guó)房地產(chǎn)和樓市不出現(xiàn)不正常的暴漲或暴跌，促使其沿著穩(wěn)定健康的方向發(fā)展。”
8月2日，我在《記住這最關(guān)鍵的一句話，下半年的房地產(chǎn)格局全在這句話里了》一文中表示：“由于‘穩(wěn)’是基調(diào)，因此房?jī)r(jià)不能漲的同時(shí)，政策并不支持房?jī)r(jià)明顯下跌。因?yàn)?，房?jī)r(jià)明顯下跌顯然同樣不利于宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性，也是美國(guó)發(fā)動(dòng)中美貿(mào)易戰(zhàn)的一個(gè)重要訴求。但是，并不是一點(diǎn)也不能跌，政策明確表示：因城施策，各個(gè)城市可能根據(jù)自己的情況，實(shí)施差別化的措施，有些泡沫過高的地方，可能會(huì)讓房?jī)r(jià)有一定的下行空間。同時(shí)，政策也表示要合理引導(dǎo)預(yù)期，所謂“合理”，就是穩(wěn)定性預(yù)期，既不能上漲，也不應(yīng)出現(xiàn)明顯下跌。”
10月7日，我在央行今年第四次降準(zhǔn)之后發(fā)表文章《大降準(zhǔn)，大對(duì)沖，樓市信號(hào)：不準(zhǔn)亂跌！》，我認(rèn)為：“在目前宏觀經(jīng)濟(jì)比較嚴(yán)峻的大形勢(shì)下，中國(guó)房地產(chǎn)要穩(wěn)字當(dāng)頭，不漲價(jià)，不亂跌，適量成交，窄幅波動(dòng)，做到這樣，就是對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的最好貢獻(xiàn)。”
10月27日，面對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)出現(xiàn)的強(qiáng)烈的下跌預(yù)期，我寫了《一堆“怪事”出來了，能弱化樓市下跌預(yù)期嗎？》的文章，我說：“政策對(duì)可能出現(xiàn)的房?jī)r(jià)明顯下跌保持敏感性，已經(jīng)實(shí)施的多次降準(zhǔn)以及各地有可能不同程度推出的利率適度下調(diào)和在限貸、限購(gòu)、限價(jià)等政策上可能出現(xiàn)的適度靈活表現(xiàn)都是對(duì)可能出現(xiàn)的房?jī)r(jià)明顯下跌的對(duì)沖行動(dòng)，以保持樓市的穩(wěn)定性。”
住建部這次提出“三穩(wěn)”，可以說印證了我一直以來的基本觀點(diǎn)：在中國(guó)，房地產(chǎn)客觀上占據(jù)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)和國(guó)民財(cái)富的大頭，可謂牽一發(fā)而動(dòng)全身，這個(gè)龐大的國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)壓器和國(guó)民財(cái)富儲(chǔ)蓄器不應(yīng)遭受市場(chǎng)過度震蕩的沖擊，政策面一定會(huì)千方百計(jì)對(duì)可能出現(xiàn)的震蕩實(shí)施對(duì)沖，以保持房地產(chǎn)的均衡、平穩(wěn)發(fā)展。
有一種觀點(diǎn)說，房地產(chǎn)的漲跌是市場(chǎng)行為和趨勢(shì)，任何人為的力量都是不可阻擋的。我覺得這種觀點(diǎn)有點(diǎn)極端化了。的確，多年來，政策不斷調(diào)控，樓市不斷上漲，似乎表明政策是無效的，但是我們應(yīng)該看到，多年來的調(diào)控并不是不讓房?jī)r(jià)上漲，而是控制房?jī)r(jià)不要過快上漲。從這個(gè)意義上看，樓市多年來的政策調(diào)控并不是完全沒有起到作用，只是作用比較有限而已。也正是由于這種調(diào)控不力的情況，中央才在今年七月底發(fā)出了“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的強(qiáng)硬聲音。但是，當(dāng)最近幾個(gè)月的樓市出現(xiàn)嚴(yán)重的下跌預(yù)期和動(dòng)向時(shí)，政策面又出現(xiàn)防止樓市劇烈下跌的信號(hào)。顯然，政策面永遠(yuǎn)是圍繞“穩(wěn)”字推進(jìn)的。
2019年馬上就要到來了，中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展已無懸念，就是穩(wěn)字當(dāng)頭：穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。能不能穩(wěn)得住呢？我相信穩(wěn)得住。小震蕩不排除，但大震蕩不會(huì)出現(xiàn)，這是中國(guó)國(guó)情決定的。
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35058302350585號(hào)