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住房需求增長(zhǎng)速度跟不上房產(chǎn)新建速度，這是導(dǎo)致房產(chǎn)空置率高的關(guān)鍵
住房需求肯定是持續(xù)存在的，但是目前的房產(chǎn)供應(yīng)速度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)實(shí)際需求，這也是2018年住宅銷售套數(shù)減少的原因
圖上所示是過(guò)去10年我國(guó)房企住宅銷售套數(shù)走勢(shì)圖，可以看到2017年達(dá)到了最高峰1336萬(wàn)多套，但是2018年就減少了62991套！
大家需要知道的是“房住不炒”從2016年就提出了，從理論上來(lái)說(shuō)2018年的房產(chǎn)調(diào)控與2017年差別不大，甚至2018年包括一些二三線城市放松、放寬了落戶條件從某種意義上來(lái)說(shuō)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)算是利好消息。
就算這樣住宅銷售套數(shù)卻減少了6萬(wàn)多套，說(shuō)明了一個(gè)事實(shí)“2018年或許是房地產(chǎn)行業(yè)住宅銷售的拐點(diǎn)”，真正的房產(chǎn)供給大于需求（包括投資需求和剛需等）。
投資性房產(chǎn)存在了很長(zhǎng)時(shí)間，除去專業(yè)機(jī)構(gòu)外，不少普通投資房產(chǎn)者已經(jīng)很難出手
投資性房產(chǎn)的資金來(lái)源很廣，包括股市、企業(yè)、個(gè)人等資金都在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
但是從2018年后很多人發(fā)現(xiàn)二手房出手越來(lái)越難，從過(guò)去的3個(gè)月左右的交易周期到如今的半年甚至一年；從數(shù)據(jù)來(lái)看二手房漲勢(shì)有限也是如此，圖上所示是過(guò)去1年國(guó)內(nèi)主要一二線城市的二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)圖，可以看到絕大多數(shù)城市的二手房走勢(shì)都偏弱，同比漲幅在7%以內(nèi)，甚至有鄭州、武漢、長(zhǎng)沙等城市二手房已經(jīng)出現(xiàn)環(huán)比下跌。
介于新房還在持續(xù)建設(shè)中，房產(chǎn)供過(guò)于求的情況短時(shí)間內(nèi)不會(huì)結(jié)束，二手房未來(lái)的價(jià)格還是以穩(wěn)定且微跌為主。
新房因?yàn)楦鞣N各樣的原因還是要維持一定的上漲的，二手房則處于“姥姥不疼舅舅不愛(ài)”的尷尬境地
土地財(cái)政、銀行和房企利潤(rùn)等原因決定了，新房?jī)r(jià)格不漲游戲就進(jìn)行不下去
未來(lái)每年房產(chǎn)銷售套數(shù)減少但是房?jī)r(jià)上漲會(huì)是一段時(shí)間內(nèi)的趨勢(shì)。房產(chǎn)銷售套數(shù)減少意味著實(shí)際購(gòu)房需求在減弱，但是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的動(dòng)力還是存在的。
起碼從目前數(shù)據(jù)來(lái)看房?jī)r(jià)并沒(méi)有補(bǔ)漲的意思。2019年我國(guó)商品房同比上漲6.5%這樣的中低速房?jī)r(jià)上漲還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，甚至未來(lái)隨著調(diào)控的繼續(xù)深入房?jī)r(jià)同比上漲恢復(fù)到2013-2014年的1.6%的水平也不是沒(méi)有可能。
但大家要記住一句話“房?jī)r(jià)在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)不漲是不現(xiàn)實(shí)的”。
二手房市場(chǎng)屬于相對(duì)比較完善的供需市場(chǎng)，供求規(guī)律決定了二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)
介于目前市場(chǎng)上主要投資二手房的多數(shù)都是個(gè)人（真正的炒房客在2018年前已經(jīng)撤出），二手房?jī)r(jià)格還是會(huì)保持較長(zhǎng)一段時(shí)間的堅(jiān)挺，原因也很簡(jiǎn)單“個(gè)人投資者如果說(shuō)收益達(dá)不到預(yù)期是不會(huì)輕易出手的”（大家換位思考下就理解了）。
當(dāng)然特殊情況除外，就跟此次疫情影響了我國(guó)沿海地區(qū)不少做外貿(mào)生意的不得不通過(guò)“拋售”房產(chǎn)來(lái)獲取短期的周轉(zhuǎn)資金。
所以，未來(lái)二手房整體走勢(shì)是穩(wěn)定或者微跌。
房地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)已經(jīng)逼近我國(guó)工業(yè)企業(yè)總資產(chǎn)，這也是為何調(diào)控要堅(jiān)持的原因
2018年房地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)突破85萬(wàn)億，我國(guó)工業(yè)企業(yè)總資產(chǎn)不過(guò)113萬(wàn)億
民間一直傳的這樣一句話“我國(guó)已經(jīng)不是制造業(yè)大國(guó)而是造房子大國(guó)”不是沒(méi)有道理的。
2018年房企總資產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到85萬(wàn)億，而且還在保持高速增長(zhǎng)；但是我國(guó)工業(yè)企業(yè)資產(chǎn)增長(zhǎng)已經(jīng)陷入低速增長(zhǎng)狀態(tài)了。
圖上所示是過(guò)去10年我國(guó)工業(yè)企業(yè)總資產(chǎn)走勢(shì)圖，可以明顯看到從2014年后這個(gè)增速明顯減弱，甚至2018年比2017年的資產(chǎn)增加僅僅只有1萬(wàn)多億！
以制造業(yè)帶動(dòng)我國(guó)40多年高速經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，一旦被拋棄后果真的不敢想象。
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35058302350585號(hào)