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你的第一套房
1、宏觀經(jīng)濟(jì)就像天氣預(yù)報(bào)，可以作為參考，但并不是決定性因素。與其猶豫要不要買(mǎi)，不如想，既然遲早要買(mǎi)，那么什么時(shí)候買(mǎi)，買(mǎi)哪里，怎么買(mǎi)的切實(shí)問(wèn)題。這是你從不切實(shí)際到學(xué)會(huì)思考的實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變。恭喜你，成長(zhǎng)了。
2、當(dāng)你有了買(mǎi)房計(jì)劃的時(shí)候，你不會(huì)再月光，而是學(xué)會(huì)心甘情愿的存錢(qián)，甚至超市購(gòu)物開(kāi)始比較價(jià)格。這種買(mǎi)房帶來(lái)的既是壓力，也給你一種有了長(zhǎng)期目標(biāo)而逐漸實(shí)現(xiàn)的滿足感。這和刷抖音、玩王者榮耀、逛街買(mǎi)衣服的快感是完全不同的。你學(xué)會(huì)有計(jì)劃、有目標(biāo)的規(guī)劃你未來(lái)的人生。
3、買(mǎi)房要學(xué)會(huì)的第一課就是妥協(xié)。因?yàn)橘Y金有限，地段好、品質(zhì)好、房齡新的房子你是買(mǎi)不到的，符合你要求的，大多數(shù)都在遠(yuǎn)郊區(qū)。所以請(qǐng)調(diào)整好自己的心態(tài)，不要懷疑甚至否定自己的人生價(jià)值，不要抱怨社會(huì)不公?？陀^的了解你能買(mǎi)到的房子是什么樣的。有多少錢(qián)，辦多大事，不矯情，不氣餒。
4、你的第一套房未必要新房，因?yàn)轭A(yù)算有限，選擇新房就意味著房子要很遠(yuǎn)很遠(yuǎn)。既然買(mǎi)房是為了解決居住需求，最基本的就是距離你上班的地點(diǎn)近，距離地鐵近。盡管面積小，房齡也老，但畢竟是有家了，有了自己可以遮風(fēng)擋雨的地方，不必害怕被房東催租的恐懼。
5、房子的換手率是一個(gè)很重要的因素。尤其當(dāng)置換的時(shí)候，你就知道買(mǎi)市區(qū)老破小的正確性。因?yàn)槊娣e小，所以總價(jià)低，對(duì)買(mǎi)家的資金門(mén)檻要求不高；因?yàn)榕R近地鐵，房子會(huì)相對(duì)搶手，一旦賣(mài)房，周期相對(duì)較快。如果不著急，還可以先把房子租出去，租金也會(huì)可觀。對(duì)于遠(yuǎn)郊的，比如X里春風(fēng)，緹香郡之類(lèi)，大概率要砸在手里了。
6、對(duì)于在北京買(mǎi)房的剛需，動(dòng)輒上百萬(wàn)的首付款，不要因?yàn)槿鄙偃f(wàn)就想著等一兩年湊夠了再說(shuō)。只要你的工作夠穩(wěn)定，有還款能力，那么通過(guò)信用卡或者借款的方式，想想辦法就能湊齊，這真不是多大的難事。因?yàn)闃鞘信ｉL(zhǎng)熊短，像17年底、18年底、以及當(dāng)下的這種相對(duì)低點(diǎn)的時(shí)機(jī)，真的不多。
7、6個(gè)錢(qián)包真的是很可恥的事情嗎？不一定。如果你已經(jīng)為了買(mǎi)房存儲(chǔ)一筆錢(qián)，還差一小部分的時(shí)候，長(zhǎng)輩們是絕對(duì)非常愿意把錢(qián)包借給你買(mǎi)房的。
比起爸媽被忽悠去買(mǎi)坑人的保健品、投資大多數(shù)不靠譜的理財(cái)產(chǎn)品，你可以當(dāng)作這筆錢(qián)是借爸媽的，準(zhǔn)時(shí)歸還給他們利息。在未來(lái)10年20年，房子一定是會(huì)增值的，可能增值幅度不是很多，但也算穩(wěn)健。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，6個(gè)錢(qián)包湊來(lái)的首付，是全家人比較穩(wěn)健的理財(cái)方式。
8、征信是非常非常重要的。會(huì)影響你的房貸額度。一定要重視，不要逾期還信用卡，盡可能的不要上征信的網(wǎng)貸產(chǎn)品。另外，計(jì)算你要貸款的額度，保證工資是月供的兩倍，如果工資不夠，要記得提前半年到一年養(yǎng)流水。
你的第二套房，關(guān)于置換
第一套房是妥協(xié)而來(lái)的上車(chē)盤(pán)，主要考慮換手率，當(dāng)有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、家庭多了新成員后，你置換的房子就要考慮很多方面，更考驗(yàn)看盤(pán)、跑盤(pán)的能力了。
9、這個(gè)時(shí)候大多數(shù)家庭有了孩子，孩子有穩(wěn)定的成長(zhǎng)環(huán)境非常重要，所以小區(qū)的業(yè)主成分構(gòu)成，是你最需要考慮的因素之一。業(yè)主自住的比較多，那么小區(qū)的氛圍就會(huì)更加穩(wěn)定，事實(shí)證明，家庭背景相似的小伙伴，更適合一起玩耍。
10、依舊在預(yù)算有限的情況下，先別盲目跑盤(pán)。列出你要求的幾個(gè)重點(diǎn)訴求，比如孩子九年制教育最好在同一個(gè)區(qū)域，方便上下學(xué)接送、周邊要有大型商圈和地鐵、距離上班地點(diǎn)不能太遠(yuǎn)、周邊有三甲醫(yī)院方便老人生病及時(shí)就醫(yī)等等。
按照需求從強(qiáng)到弱排序，在某APP上選擇出10-15個(gè)左右的小區(qū)，再集中一個(gè)時(shí)間段密集的看盤(pán)。
排除法試試，非常有效。
11、為什么要突擊式的密集看盤(pán)呢。因?yàn)樾^(qū)、樓盤(pán)的好壞，你在同一時(shí)間看的話，對(duì)比感會(huì)非常強(qiáng)烈，印象也會(huì)很深刻。如果看盤(pán)量足夠，當(dāng)你對(duì)小區(qū)的戶型、朝向、物業(yè)、車(chē)位等等了如指掌。
盡管此時(shí)你還不能確定最終買(mǎi)哪個(gè)小區(qū)，但長(zhǎng)久的看盤(pán)，通過(guò)訴求由強(qiáng)到弱的排除法，你已經(jīng)瞄準(zhǔn)3-5個(gè)小區(qū)了。
更驚喜的是，當(dāng)市場(chǎng)突然放出來(lái)一套價(jià)格比較筍的房源時(shí)，你做出決策的時(shí)間就會(huì)更快，也容易比別人更早鎖定房源。
12、房?jī)r(jià)是一個(gè)比較復(fù)雜的體系。不同樓棟樓層、戶型的價(jià)格都不一樣。尤其在北京，同一地段不同的小區(qū)，價(jià)格可能會(huì)差一半。這也是為什么要密集看房的原因。
只有詳細(xì)了解了不同房源的實(shí)際成交價(jià)格，你才會(huì)知道什么樣的價(jià)格是真的筍，什么樣的價(jià)格，看起來(lái)便宜，但是因?yàn)榕R街、樓層低、或者其他隱形的不確定因素導(dǎo)致賣(mài)價(jià)低。
13、對(duì)于不熟悉房源的買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，不用過(guò)多的貪圖價(jià)格便宜。同一小區(qū)，一個(gè)單價(jià)7萬(wàn)/平方米，一個(gè)單價(jià)7.5萬(wàn)/平方米，那么買(mǎi)便宜的房子就更劃算嗎？也未必。
如果樓層低，可以考慮，如果戶型差一點(diǎn)，也可以考慮。但是樓層低+戶型差+臨街+樓間距近等等都有，那買(mǎi)了真的血虧。
14、北京是賣(mài)方很強(qiáng)勢(shì)的市場(chǎng)。房屋成交過(guò)程中的稅費(fèi)，都是由買(mǎi)家買(mǎi)單。所以二手房的稅費(fèi)怎么收，是你務(wù)必要了解的知識(shí)點(diǎn)。如果稀里糊涂的買(mǎi)了房，很可能事后要多付出幾十萬(wàn)的學(xué)費(fèi)。
比如房齡已經(jīng)滿五年并且是賣(mài)房家庭的唯一住房，那么是最理解的情況，如果沒(méi)有滿五年，就要交個(gè)稅。北京的個(gè)稅是上繳最狠的。其他城市有可能是房?jī)r(jià)全款的1%，北京要交（網(wǎng)簽價(jià)-原值）*20%，20%的差價(jià)真的讓人吐血。
所以當(dāng)你看到一個(gè)非常優(yōu)質(zhì)的房源，同時(shí)價(jià)格特別低的時(shí)候，也不一定是筍盤(pán)，請(qǐng)先看看，房源是不是滿五唯一。
15、另外，滿五的未必比滿二的好。滿五不唯一比滿二不唯一的個(gè)稅可能要高更多。因?yàn)槲迥昵胺孔右葍赡昵案停孔觾r(jià)格差值更大，所交個(gè)稅也就更多。
16、是不是滿五不唯一的一定不能買(mǎi)？不滿二的一定不能買(mǎi)？其實(shí)未必。比如低總價(jià)的小戶型房子，全款買(mǎi)入，那么網(wǎng)簽價(jià)是有可能做的很低，個(gè)稅就很少了（咳咳，這段掐了，別說(shuō)出去）。
再比如，不滿二的房子業(yè)主為了盡快脫手，給出一個(gè)很低的價(jià)格，加上所有稅費(fèi)，比市場(chǎng)價(jià)還要低，那也是可以考慮的，但對(duì)于首付的要求就很高。
因?yàn)槭赘?、貸款都有很大的靈活性，具體問(wèn)題具體問(wèn)題，沒(méi)有絕對(duì)。
置業(yè)顧問(wèn)、二手房中介的選擇
置業(yè)顧問(wèn)特指的是新房。二手房中介指的是二手房。新房和二手又有很多不同之處。
在買(mǎi)房過(guò)程中，置業(yè)顧問(wèn)、中介的傭金是很高的。但入門(mén)門(mén)檻很低，專業(yè)度要求很高，這是一個(gè)底限很低，上限很高的職業(yè)。
所以，選擇一個(gè)很好的銷(xiāo)售，那么就是你買(mǎi)房路上強(qiáng)大的助手，選擇一個(gè)經(jīng)驗(yàn)不足，態(tài)度也不好的銷(xiāo)售，那就是豬隊(duì)友，很有可能，給你帶來(lái)很大的損失。
17、很多銷(xiāo)冠，并不以逼定客戶為主要目標(biāo)。一個(gè)優(yōu)秀的置業(yè)顧問(wèn)，會(huì)把樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)精準(zhǔn)的展現(xiàn)出來(lái)，告訴你購(gòu)買(mǎi)這個(gè)樓盤(pán)的邏輯點(diǎn)在哪里。很多銷(xiāo)冠，并不以逼定客戶為主要目標(biāo)。甚至?xí)拱赘嬖V你項(xiàng)目的不利因素。
如果一個(gè)銷(xiāo)售，只吹樓盤(pán)的利好，并不值得信任。但他把樓盤(pán)的優(yōu)缺點(diǎn)都展示出來(lái)，讓客戶有充分的知情權(quán)，反而更能堅(jiān)定客戶要購(gòu)買(mǎi)的決心。
如果置業(yè)顧問(wèn)連區(qū)位圖、沙盤(pán)都講不好，或者一看就是背稿的那種感覺(jué)，直接PASS掉。這樣的置業(yè)顧問(wèn)，大概率對(duì)你的訴求也不會(huì)上心。
18、哪怕樓盤(pán)再火，排卡的人再多，優(yōu)秀的置業(yè)顧問(wèn)，并不會(huì)冷落任何一個(gè)客戶。因?yàn)橐庀蚩蛻艋鶖?shù)越多，排卡的就越多，成交的概率也就越大。
很多所謂的經(jīng)驗(yàn)人士告訴你，置業(yè)顧問(wèn)不愛(ài)搭理你，是因?yàn)闃潜P(pán)熱銷(xiāo)，置業(yè)顧問(wèn)對(duì)你很好，是因?yàn)闃潜P(pán)賣(mài)的不好。這些話，都不絕對(duì)，甚至大概率是錯(cuò)的。
19、不要在沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的年輕中介身上浪費(fèi)時(shí)間，二手房是一個(gè)非常講究深耕區(qū)域、了解房源的市場(chǎng)，最好找老中介或者店長(zhǎng)。
優(yōu)秀的二手房中介，給我的感覺(jué)是各顯神通?？匆粋€(gè)中介靠譜不靠譜，先看他對(duì)小區(qū)是不是足夠熟悉。
提前把你要找的小區(qū)，網(wǎng)上相關(guān)信息找好。直接以聊天的形式問(wèn)中介，小區(qū)的價(jià)格、最近的成交價(jià)、房源情況、小區(qū)樓棟數(shù)、戶型等等，如果中介一問(wèn)三不知道，就直接PASS。
優(yōu)秀的中介會(huì)根據(jù)你的需求，幫你推薦合適的房源。一般的中介，只會(huì)推給你們，他們最近要加推的房源，根本不關(guān)心業(yè)主想要買(mǎi)什么。
優(yōu)秀的中介會(huì)認(rèn)識(shí)小區(qū)里的業(yè)主，從廣場(chǎng)舞大媽那里獲取到很多信息，幫你判斷房東靠不靠譜，甚至推斷買(mǎi)房的價(jià)格還可以談到多少。一般的中介甚至連房東賣(mài)房的理由都不知道。
優(yōu)秀的中介熟悉二手房的操作流程，往往在首付、貸款技巧上，會(huì)幫你很多。甚至避免掉一些稅費(fèi)、做高貸款額度提高買(mǎi)房預(yù)算等等（這些涉及了灰色的知識(shí)點(diǎn)）。這是他們最強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。差的中介，只問(wèn)你的首付預(yù)算，既不考慮稅費(fèi)，也不考慮貸款方式，直接PASS。
20、無(wú)論是置業(yè)顧問(wèn)，還是二手房中介，一開(kāi)始有防備心很重要，但當(dāng)你選擇了靠譜的戰(zhàn)友，那么就是共同的利益方，目的都是為了順利達(dá)成交易。關(guān)鍵時(shí)刻，一定要想辦法讓對(duì)方完成你的訴求。
比如新房房源不夠好，你要選擇優(yōu)質(zhì)房源，那么一旦有人反悔讓出一套不錯(cuò)的房源，置業(yè)顧問(wèn)一定會(huì)幫你爭(zhēng)取，優(yōu)先鎖定房源。
再比如二手房，中介一定是要向著你的。因?yàn)閭蚪鹗悄憬o，所以在價(jià)格談判上，要信任你的中介，他會(huì)盡量為你爭(zhēng)取最大的空間。前提是你的要求要強(qiáng)勢(shì)。
就我知道的，不少跳過(guò)中介，買(mǎi)家貿(mào)然和賣(mài)家殺價(jià)，最后談崩的例子，很多很多。
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