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“中國房地產(chǎn)未來趨勢(shì)”這個(gè)主題現(xiàn)在沒什么人講了，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)很低迷，房地產(chǎn)商很受傷，整個(gè)行業(yè)很悲觀。其實(shí)不是，我們相對(duì)看的中性一點(diǎn)，我們覺得，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能在發(fā)生比較大的變化，有哪些變化呢？
基本結(jié)論就是：房地產(chǎn)行業(yè)可能正在呈現(xiàn)港股化的現(xiàn)象。香港10%股票占了70%的市值和交易量，這個(gè)市場(chǎng)正在變的越來越分化，在港股市場(chǎng)上，幾乎每七塊錢的交易就有一塊錢是騰訊的，頭部公司的占比實(shí)在太大了。
未來中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是會(huì)出現(xiàn)這種情況呢？我們不妨來分析一下。
我們現(xiàn)在看到的房價(jià)指數(shù)，其實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)很多分化的跡象了。美國是這樣，當(dāng)然我們找了一個(gè)比較特殊的案例，紐約房價(jià)和底特律房價(jià)。我們找個(gè)中國的例子，只是打一個(gè)比方，北京房價(jià)和另外一個(gè)城市房價(jià)比較，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)其實(shí)不同城市之間的房價(jià)走勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)非常大的分化。
就像我們?cè)谙愀凼袌?chǎng)看到這種主流的交易公司，前10%的公司和大量的50%、60%的公司，他們的交易量，他們占總市值的比例一樣。當(dāng)然這是兩個(gè)非常特殊的案例。
我想跟大家分享幾個(gè)方面：
第一個(gè)方面：李鐵主任（中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）講的我都同意，長周期里的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)還有非常大的發(fā)展空間。
但是現(xiàn)在兩個(gè)群體都比較焦慮，一個(gè)群體是開發(fā)商，整個(gè)行業(yè)哀鴻遍野，大家覺得好像看不到希望，融資難、房子賣不出去。還有一個(gè)群體就是有剛需和改善型需求的購房群體，大家也非常焦慮，到底跌還是不跌呢？要跌就多跌一點(diǎn)，我好買。
當(dāng)然了，這個(gè)市場(chǎng)確實(shí)也正在發(fā)生一些變化，我們把它總結(jié)為：從總量的擴(kuò)張到結(jié)構(gòu)上的分化，總量擴(kuò)張的特征逐漸讓給了結(jié)構(gòu)上的分化。有哪些不同呢？
第一個(gè)，從需求上來講。
我們?nèi)绻堰@個(gè)需求簡單劃分為投機(jī)需求和剛性需求，由于我們這些年連續(xù)的調(diào)控，特別是2016年以來的調(diào)控，投機(jī)性的需求確實(shí)大大的減少了。
但同時(shí)，實(shí)際的剛性需求確實(shí)還在。我們甚至可以說，其實(shí)很多中產(chǎn)階層的改善性的需求也是剛性需求。擁有兩套房的已經(jīng)占比超過45%。
我們可以從幾個(gè)方面來看，第一個(gè)就是調(diào)控的作用，特別是“房住不炒”這個(gè)主基調(diào)明確了以后。
大家知道這一輪的金融監(jiān)管，盡管2018年以后政策上在做一些松動(dòng)，但是穩(wěn)步的降低宏觀杠桿率這個(gè)目標(biāo)是沒有變的，現(xiàn)在宏觀杠桿率基本穩(wěn)定在250%左右。
住房的調(diào)控主基調(diào)應(yīng)該也不會(huì)有什么太大的變化，但是我們知道在實(shí)際的操作過程當(dāng)中已經(jīng)出現(xiàn)松動(dòng)了，一端是需求端按揭貸款的松動(dòng)，另一端是供給端，房地產(chǎn)企業(yè)融資的慢慢松動(dòng)。
房價(jià)到底高不高？這個(gè)真的很難說清楚，但我們還是要比一下，來看看我們大概處在什么樣的位置。
我們比較一個(gè)絕對(duì)房價(jià)和相對(duì)房價(jià)。絕對(duì)房價(jià)今天我們還算了一個(gè)數(shù)字，用一個(gè)小數(shù)據(jù)來說明北上廣深這些城市房價(jià)的水平，一千萬人民幣左右大概能買到一個(gè)什么樣的房子？
其實(shí)，在中國買房子和在國外買房有一個(gè)很大的不同。我們買的是建筑面積，他們買的是實(shí)際的使用面積。那個(gè)數(shù)據(jù)算下來之后會(huì)發(fā)現(xiàn)，相對(duì)于歐洲、美國這些大城市，中國買房真的是不便宜。
我們這個(gè)數(shù)據(jù)稍微修正了一下，都按同樣的面積來算，我們的結(jié)論就是：全球20個(gè)核心城市中心城區(qū)的房價(jià)，上海、北京、深圳是僅次于香港的，就從絕對(duì)房價(jià)來看。
當(dāng)然，這個(gè)并不表明中國的房價(jià)一定是出現(xiàn)了巨大的泡沫，只是靜態(tài)來看，我們從絕對(duì)數(shù)上來看，香港、上海、北京、深圳的房價(jià)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于后面我們耳熟能詳?shù)哪菐讉€(gè)大城市的。從相對(duì)房價(jià)來看，我們的數(shù)據(jù)也不低，也是排在前面的。
房價(jià)收入比這個(gè)數(shù)據(jù)，其實(shí)是有很大問題的。比如我們算收入不能算平均收入，要算中位數(shù)的水平。但即便如此，我們大概去比較，你會(huì)發(fā)現(xiàn)我們的房價(jià)也是排在全球20個(gè)核心城市的前面的。
我之前還做過一個(gè)片子，我們和全球主要大的發(fā)展中國家或者新興經(jīng)濟(jì)體的大城市比，比如說菲律賓的馬尼拉、印度的孟買、柬埔寨的金邊、泰國的曼谷，我們也用房價(jià)收入比這個(gè)比較去算的話，你會(huì)發(fā)現(xiàn)北京、上海的相對(duì)房價(jià)比竟然不是最高的，最高的是柬埔寨的金邊。
大家說你說這個(gè)數(shù)據(jù)是沒有意義的，但是它大概反映出什么呢？新興經(jīng)濟(jì)體和發(fā)展中國家的大城市房價(jià)的水平，以及它們的房價(jià)收入比反映出來這個(gè)國家區(qū)域的不均衡、公共服務(wù)的不均衡。
同時(shí)，我們也看到在2016年年底以后，這輪金融整頓，影子銀行體系我們稱為崩塌式的下滑，社會(huì)融資總量如果剔除貸款以后，出現(xiàn)了斷崖式的下滑。
我們從2008年到2016年里看到了這輪叫大水漫灌也好，金融泡沫化也好，這個(gè)時(shí)代確實(shí)過去了。我們也看到M2的增速從過去12%、13%的增速現(xiàn)在已經(jīng)下滑到18%左右。毫無疑問這是一個(gè)金融周期步入下行的狀態(tài)，而且這個(gè)周期可能持續(xù)至少三五年的時(shí)間。
這個(gè)對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格來講，肯定是一個(gè)負(fù)向的作用。從宏觀面上分析，它肯定是一個(gè)負(fù)向的作用。
再稍微扯遠(yuǎn)一點(diǎn)，我覺得，這也是2008年以后全球應(yīng)對(duì)金融危機(jī)開啟的一次貨幣實(shí)驗(yàn)，我們現(xiàn)在逐漸為這個(gè)貨幣實(shí)驗(yàn)買單。今天很多金融從業(yè)人士感到非常難受，大概就跟這個(gè)背景有關(guān)系，金融下行周期已經(jīng)開啟了。
我們看到投機(jī)性的需求，無論從宏觀層面、金融層面還是調(diào)后的政策層面，泡沫確實(shí)被擠掉了很多。
從實(shí)的層面來看，相對(duì)于過去20年，真實(shí)的住房需求確實(shí)發(fā)生了變化，剛需沒有那么強(qiáng)勁了。一個(gè)是人口結(jié)構(gòu)的變化，中國15到64歲的勞動(dòng)年齡人口已經(jīng)出現(xiàn)凈下降。也許再過十年，中國的高考將會(huì)變的非常容易，錄取率將會(huì)進(jìn)一步大幅提升，人口結(jié)構(gòu)正在緩慢的影響到我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
同時(shí)，我們看到新一輪生育的高峰期，對(duì)應(yīng)的剛需人口也是下降了，所謂青春不再來。
首套房的需求大家去看，高中畢業(yè)生的數(shù)量開始減少，這也反映了我們?nèi)丝诮Y(jié)構(gòu)的一個(gè)非常大的變化。同時(shí)，婚姻登記人口數(shù)量在下降。
當(dāng)然這里也有另外一個(gè)解釋，就是現(xiàn)在獨(dú)居的人口在增多，也增加了對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的剛性的需求。所以我們看到，從剛需的群體，從高中畢業(yè)生，從結(jié)婚的群體來看，確實(shí)出現(xiàn)一個(gè)下降。
國際經(jīng)驗(yàn)表明，人口拐點(diǎn)往往伴隨著房價(jià)的拐點(diǎn)。我一直把日本作為全球主要經(jīng)濟(jì)體在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一個(gè)特例，人口拐點(diǎn)肯定和房地產(chǎn)的拐點(diǎn)大概是一致的，但日本表現(xiàn)的特別淋漓盡致，當(dāng)然這和它在《廣場(chǎng)協(xié)議》以后一系列比較失敗的宏觀政策有關(guān)系。
中國的人口結(jié)構(gòu)從長期來看確實(shí)會(huì)影響到房價(jià)的走勢(shì)。短期來看，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在在供需兩端還承受著比較大的壓力，供給端上，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始不買土地了，因?yàn)槿谫Y成本確實(shí)比較高，融資很難。
從需求端上來講，限購以后，特別是大城市周邊的房價(jià)下滑幅度是比較大的，比如北京燕郊這片下滑的非常大，但是中心城區(qū)價(jià)格波動(dòng)幅度并不是很大。
所以簡單來說，我們覺得總量或者像過去20年這種非常高的斜率擴(kuò)張期大概結(jié)束了，未來房地產(chǎn)發(fā)展可能是斜率相對(duì)來講往上走，但是相對(duì)平緩的這么一個(gè)態(tài)勢(shì)。
昨天我在另外一個(gè)場(chǎng)合也聊到這個(gè)問題，房地產(chǎn)行業(yè)如果說僅僅從行業(yè)本身來說的話，還是一個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，大家想想十萬億級(jí)的體量，這個(gè)行業(yè)本身從長期來看是沒有大的問題的。但是短期來看，無論是調(diào)控政策還是大家的預(yù)期，確實(shí)導(dǎo)致這個(gè)行業(yè)本身發(fā)生了嚴(yán)重的分化，我們從幾個(gè)方面來說：
第一，城鎮(zhèn)人口確實(shí)還有非常大的增長空間，特別是我們的真實(shí)城鎮(zhèn)化率也不過剛剛過半，剛剛超過50%。
第二，我覺得是比較重要的，我們看一個(gè)結(jié)構(gòu)，人均的住房改善其實(shí)還有非常大的空間。
中國的住房性質(zhì)可能是全世界最復(fù)雜的，我自己也搞不太清楚。我就給大家列了一下，你看我們有央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、房改房、普通商品房、非普通商品房，我們有太多的類型。對(duì)應(yīng)全球的人均居住面積，我們現(xiàn)在應(yīng)該說不低，但是也還有空間。
第三，住房的壽命問題。
大概我們?cè)?0年代、90年代初的房子，現(xiàn)在好多真的是不能住了。除了學(xué)區(qū)房，大家在很多媒體上看到的破破爛爛的一片學(xué)區(qū)房可能賣出一個(gè)天價(jià)，人家買的不是房子，買的是學(xué)校，買的是位置。這是第一個(gè)部分給大家分享的。
第二個(gè)方面：我們覺得從區(qū)域上來講會(huì)有比較大的分化，從過去同漲同跌到現(xiàn)在有漲有跌，區(qū)域的分化現(xiàn)在越來越表現(xiàn)出來。
大家看一下，2014年的情況是什么呢？同步上漲，一線帶二線，二線帶三線，是這么一個(gè)特點(diǎn)，輪流的上漲。無論是統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，包括我們自己真實(shí)的感受，基本都是如此。
對(duì)一二線城市我們看到，房地產(chǎn)的這種調(diào)控的作用現(xiàn)在邊際開始減弱，一二線城市房價(jià)的增速開始回暖，調(diào)控的作用開始減弱。
我們知道按照常識(shí)來看，限價(jià)的政策勢(shì)必會(huì)帶來幾個(gè)結(jié)果，排隊(duì)、搖號(hào)、偷工減料。因?yàn)槭袃r(jià)五萬塊錢的東西如果讓你賣四萬塊錢，這中間一定會(huì)出現(xiàn)偷工減料，這個(gè)已經(jīng)被計(jì)劃經(jīng)濟(jì)舉措證明了的東西現(xiàn)在還大行其道，我是覺得特別不理解。
我剛才還提到，一二線城市住房的按揭貸款已經(jīng)開始出現(xiàn)松動(dòng)，從這個(gè)角度來講我覺得，2019年一線城市出現(xiàn)房價(jià)上漲的壓力是比較大的。
這里還有一個(gè)重要的背景，就像我們分析股票市場(chǎng)、分析債券市場(chǎng)，明年一個(gè)非常重要的特點(diǎn)是什么呢？又會(huì)出現(xiàn)核心資產(chǎn)的泡沫化。我們知道經(jīng)濟(jì)底還沒有到，今年大家預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)增速大概是在6.6的水平，現(xiàn)在比較樂觀的預(yù)計(jì)明年是在6.3、6.4左右的水平，特別是上半年。
盡管大家對(duì)明年下半年還看不清楚，大概是明年上半年大家看的相對(duì)清楚了，明年上半年的經(jīng)濟(jì)增速大概是在6.3、6.4，這就出現(xiàn)了一個(gè)什么問題呢？
資金端在邊際上松動(dòng)，比如住房按揭貸款，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資這些都在松動(dòng)。金融監(jiān)管，包括對(duì)資管行業(yè)的監(jiān)管，對(duì)于理財(cái)子公司的設(shè)立等等，金融監(jiān)管在放松，也就是說整個(gè)資金端實(shí)際上是在變寬松的。
從資產(chǎn)管理角度來講，我們看經(jīng)濟(jì)還在下行，也就是說會(huì)出現(xiàn)新一輪的資產(chǎn)荒，這個(gè)時(shí)候表現(xiàn)在股票市場(chǎng)一定是那些質(zhì)地很好的白馬股、藍(lán)籌股重新受到追捧，因?yàn)樗畎踩?/div>
就像2017年下半年發(fā)生的情況。一級(jí)市場(chǎng)一定會(huì)出現(xiàn)獨(dú)角獸的泡沫化，在房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)出現(xiàn)大城市核心城區(qū)的房子價(jià)格上漲壓力。資產(chǎn)端下行的過程當(dāng)中，核心資產(chǎn)端又會(huì)出現(xiàn)一輪泡沫化，這是明年我比較擔(dān)心的問題。
同時(shí)，我們看到庫存對(duì)于一二線熱點(diǎn)城市的房價(jià)形成了一個(gè)支撐作用，一線城市的庫存去化實(shí)際上是非常之快的，庫存保持在比較低的水平。
當(dāng)然反過來說，我們覺得一些三四線城市現(xiàn)在房價(jià)處于高點(diǎn)，相對(duì)來說反倒是積累了一定的風(fēng)險(xiǎn)，也就是說，你認(rèn)為房地產(chǎn)是有一定泡沫的，它最大的泡沫不是在一二線城市，而是在三四線城市。
當(dāng)然，還有經(jīng)濟(jì)學(xué)家從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫并不大，另外一部分人認(rèn)為我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)到了跟日本一樣的情況，我總體覺得我們房地產(chǎn)的泡沫確實(shí)是有一點(diǎn)的，但主要還是表現(xiàn)在三四線城市。
同時(shí)我們也注意到今年有一個(gè)新的現(xiàn)象，棚改貨幣化接近尾聲，這一輪推動(dòng)三四線城市改革上漲的最大動(dòng)力正在退堂。
大家知道棚改的貨幣化，對(duì)于三四線城市住房市場(chǎng)的推動(dòng)可以說是過去幾年三四線城市改革上漲最大的一個(gè)動(dòng)力。三四線城市土地的流拍率也是最高的，很多開發(fā)商開始收縮戰(zhàn)線。
第三個(gè)方面，房地產(chǎn)企業(yè)本身會(huì)出現(xiàn)很大的分化。
我覺得房地產(chǎn)企業(yè)大概會(huì)出現(xiàn)非常重要的兩個(gè)特征：
一個(gè)特征是，整體上房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿率會(huì)降低。
現(xiàn)在中國上市的房地產(chǎn)企業(yè)平均的杠桿率大概是在70%左右的水平，那么2017年我們看到這個(gè)杠桿率更高，但是大家知道香港同類的房地產(chǎn)企業(yè)它的平均杠桿率是在30%多，也就是說我們的杠桿率比香港同類上市公司要高一倍，這里面有一個(gè)很有意思的問題。
就像我們說股災(zāi)發(fā)生以后讓中國的投資者開始感受到了杠桿的壓力，也受過切膚之痛，就像我們說今年的股權(quán)質(zhì)押讓上市公司開始感受到杠桿的危機(jī)，也有了切膚之痛。
這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控也讓房地產(chǎn)市場(chǎng)企業(yè)有了切膚之痛，杠桿率可能會(huì)整體的出現(xiàn)下降，大家對(duì)于自己的流動(dòng)性管理會(huì)越來越重視。
李嘉誠曾經(jīng)說過一個(gè)話，他說他對(duì)借債的、舉債的向來是非常謹(jǐn)慎的，而且香港的房地產(chǎn)企業(yè)是經(jīng)歷過慘烈的市場(chǎng)下跌、房價(jià)下跌的，中國大陸市場(chǎng)其實(shí)還沒有出現(xiàn)這種情況。
我們說九十年代中后期海南的這輪房地產(chǎn)破滅其實(shí)離我們已經(jīng)很久遠(yuǎn)了，而且那是九十年代剛剛啟動(dòng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制那個(gè)情況下發(fā)生的。
最近二十年以來，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商沒有經(jīng)歷過系統(tǒng)的金融沖擊。這一輪調(diào)控，很多房地產(chǎn)受政策的調(diào)控，甩賣資產(chǎn)，降低杠桿，大家也看到這種慘烈的程度，這是我看到非常重要的轉(zhuǎn)變。
房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿率整體上會(huì)有下降，就像個(gè)人投資者現(xiàn)在沒有人再敢用十倍杠桿去買股票，未來我們也不大會(huì)看到上市公司再把自己80%、90%的股票都質(zhì)押出去，這就是真正的沖擊也好、損失也好帶來的整個(gè)行業(yè)的變化，這是第一個(gè)特點(diǎn)。
第二個(gè)特征，房地產(chǎn)行業(yè)整體的集中度確實(shí)是在提高，我們也用這個(gè)特點(diǎn)做了今天的主標(biāo)題，是不是會(huì)出現(xiàn)港股化的情況。
從目前的情況來看，我們從銷售額的角度來看，銷售額入榜的門檻是越來越高了，所以現(xiàn)在銷售額三千億是大公司，處在前五位的公司好幾個(gè)已經(jīng)沖到三千億了，這個(gè)規(guī)模還在繼續(xù)擴(kuò)大，也就是說大公司的頭部化效應(yīng)越來越明顯，整個(gè)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)集中度提高，一部分中小型的房地產(chǎn)企業(yè)可能要退出市場(chǎng)。所以會(huì)不會(huì)出現(xiàn)我們看到的港股化的現(xiàn)象，我覺得大概率會(huì)朝著港股化的趨勢(shì)去演進(jìn)。
第三個(gè)特征，房地產(chǎn)企業(yè)本身也在發(fā)生一些調(diào)整，也在發(fā)生一些轉(zhuǎn)化，不同的選擇，不同的結(jié)局。
最近幾年很多企業(yè)都做轉(zhuǎn)型了，但是我們發(fā)現(xiàn)有的企業(yè)轉(zhuǎn)型有點(diǎn)早，有的企業(yè)轉(zhuǎn)型相對(duì)比較適中，有的企業(yè)沒有轉(zhuǎn)型。
這種轉(zhuǎn)型大概分成三類，第一類就是安心蓋房子，所謂提升品質(zhì)，綠色化、精品化、人文化。第二類是上中下游產(chǎn)業(yè)鏈延伸。第三類是我們說的產(chǎn)融結(jié)合。
從過去十年的情況來看，很多傳統(tǒng)的在房地產(chǎn)領(lǐng)域里面有優(yōu)勢(shì)的企業(yè)轉(zhuǎn)型過早，很多企業(yè)過早的轉(zhuǎn)型做了文旅、地產(chǎn)、影視，后來發(fā)現(xiàn)過去十年做這些行業(yè)都不如蓋房子賺錢。還有企業(yè)轉(zhuǎn)型去做金融，我也是做金融的，后來我發(fā)現(xiàn)做金融的不如蓋房子賺錢。
轉(zhuǎn)型過早的那批企業(yè)錯(cuò)過了黃金十年的發(fā)展。大家想想，從2008年到2017年這接近十年的時(shí)間，這簡直就是房地產(chǎn)行業(yè)的黃金十年。我跟很多房地產(chǎn)企業(yè)也說過這個(gè)問題，不是企業(yè)干的好，是泡沫吹的大，是因?yàn)槲覀兪杲?jīng)歷了一個(gè)金融化、泡沫化的過程。
有些企業(yè)適時(shí)的做了轉(zhuǎn)型，他們做了上中下游產(chǎn)業(yè)的延伸，有些做的還不錯(cuò)，當(dāng)然有些也受到調(diào)控的影響，短期也出現(xiàn)了一些問題，但總體上我們看，上中下游產(chǎn)業(yè)鏈延伸這個(gè)路徑，我覺得是未來主流的房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)轉(zhuǎn)型方向。
第四個(gè)方面就是產(chǎn)融結(jié)合。
如果整個(gè)企業(yè)都是產(chǎn)融結(jié)合的套路的話，現(xiàn)在基本上是一個(gè)受打擊的對(duì)象，特別是很多企業(yè)做了金控平臺(tái)，現(xiàn)在是一個(gè)受打擊的情景，很多企業(yè)陷入到了流動(dòng)性的風(fēng)險(xiǎn)。
流動(dòng)性管理上也出現(xiàn)了非常大的漏洞，而且這個(gè)漏洞我覺得伴隨著金融監(jiān)管的基調(diào)的堅(jiān)持，可能還會(huì)有一部分企業(yè)出現(xiàn)問題，最后你要解決這個(gè)問題的辦法還是要靠處置資產(chǎn)或者引進(jìn)外部的戰(zhàn)略投資者。
從目前統(tǒng)計(jì)上來看，2018、2019、2020三個(gè)年份是償貸的一個(gè)高峰期，今年算是一個(gè)最大的高峰期，所以這里面不乏會(huì)有很多轉(zhuǎn)型不是特別成功的房地產(chǎn)企業(yè)。
簡單來說，這個(gè)行業(yè)整體的杠桿率會(huì)出現(xiàn)下降，行業(yè)的分化會(huì)進(jìn)一步加劇，頭部化的現(xiàn)象會(huì)越來越突出。同時(shí)我們看到房地產(chǎn)企業(yè)本身也在做大的轉(zhuǎn)型。
這些是我跟大家分享的，從房地產(chǎn)行業(yè)本身來看待它的一些變化，區(qū)域的變化也好，行業(yè)本身的變化，價(jià)格的變化。
總體來講，如果把房地產(chǎn)行業(yè)放在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長周期來看，我覺得房地產(chǎn)行業(yè)仍然是整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。一個(gè)十萬億級(jí)的產(chǎn)業(yè)不可能不重要。
我們過去這些年在房地產(chǎn)領(lǐng)域之所以出現(xiàn)多年的調(diào)控、多次的爭論，很大問題在于大家把目光聚焦在一線城市的價(jià)格上，而一線城市的高房價(jià)其實(shí)本質(zhì)上又是個(gè)收入分配問題。
所以從政府的角度來講，我在幾個(gè)場(chǎng)合里面建議過，我們更多的注意力確實(shí)應(yīng)該放在為中低收入群體實(shí)現(xiàn)一個(gè)“居者有其所”的目標(biāo)，圍繞這個(gè)目標(biāo)去配置資源，而不是去管制價(jià)格，管制價(jià)格應(yīng)該說是最糟糕的一種辦法。
盡管我們現(xiàn)在人均居住面積也不低了，但是中國的城鎮(zhèn)化水平還在不斷的演進(jìn)，按照剛才李主任的說法，如果說我們到2030年到達(dá)70%、80%的城鎮(zhèn)化率的，中國人對(duì)住房的需求，對(duì)住房改善的需求仍然是非常強(qiáng)勁的。所以期望北京、上海這樣的大城市出現(xiàn)房價(jià)的劇烈下跌是不大現(xiàn)實(shí)的。
簡單總結(jié)一下今天我給大家匯報(bào)的：總體上，房地產(chǎn)確實(shí)出現(xiàn)了比較大的分化，我們把它做了一個(gè)比喻叫“港股化”，現(xiàn)在來看調(diào)控仍然在延續(xù)，但是政策在供給端和需求端做了一些松動(dòng)。所以，從明年的情況來看，一線城市的房地產(chǎn)確實(shí)有上漲的壓力。
同時(shí)，我們看到三四線城市的房價(jià)泡沫可能會(huì)和一線城市出現(xiàn)比較大的分化，三四線城市可能會(huì)消耗在2015年上漲之后帶來的泡沫。
總體而言，房地產(chǎn)不大會(huì)出現(xiàn)崩盤的情況，我也希望我們能夠以比較客觀的心態(tài)來看待這個(gè)行業(yè)，也希望大家在房地產(chǎn)投資這個(gè)領(lǐng)域能夠有好的收益。
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35058302350585號(hào)