從國際化大都市崛起到“一小時通勤”都市圈的初具雛形，我國城鎮(zhèn)化發(fā)展已經(jīng)走入下半場。

 

　　2019年開年，國家發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》（下稱《意見》），首次在頂層設(shè)計層面為我國都市圈的發(fā)展提出了指導(dǎo)意見，同時明確提出了培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的主要目標，即到2022年都市圈同城化取得明顯進展，梯次形成若干現(xiàn)代化都市圈。到2035年現(xiàn)代化都市圈格局更加成熟，形成若干具有全球影響力的都市圈。

 

　　《意見》對都市圈的定義做出了界定：“都市圈是城市群內(nèi)部以超大特大城市或輻射帶動功能強的大城市為中心、以1小時通勤圈為基本范圍的城鎮(zhèn)化空間形態(tài)。”從國際化大都市崛起到“一小時通勤”都市圈的初具雛形，我國城鎮(zhèn)化發(fā)展已經(jīng)走入下半場。

 

　　在我國區(qū)域發(fā)展和城市化發(fā)展進程內(nèi)，區(qū)域戰(zhàn)略劃定的地理范圍太大，使得區(qū)域難以形成針對性的發(fā)展策略和區(qū)域間發(fā)展機制。而現(xiàn)代化都市圈范圍更明確，因此先都市圈，后城市群的一體化時序，符合國際、國內(nèi)城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律。

 

　　對此，合碩機構(gòu)首席分析師郭毅向財經(jīng)網(wǎng)表示，此前我國都市圈乃至城市群的發(fā)展，一直由中央層面去倡導(dǎo)和實現(xiàn)，包括京津冀協(xié)同發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，都是主要基于不同都市圈或城市群頒布具體發(fā)展規(guī)劃的綱要。希望能以核心城市強勁的經(jīng)濟帶動能力，與周邊城市形成一體化的發(fā)展狀態(tài)，從而帶動整個都市圈或城市群的經(jīng)濟共生共榮。本次《意見》的出臺，首次在部委層面進行統(tǒng)籌和管理，同時對各部門的管理職責進行具體分工，利于多部門齊頭并進，推進都市圈的整體發(fā)展，對于推進效率和部門之間分工協(xié)作的配合程度上，會比此前有明顯提升。

 

　　2019年博鰲亞洲論壇上，北京師范大學都市圈研究中心主任劉學敏表示，都市圈化是一個大城市通過圈層向外圍擴散，表現(xiàn)為人口、就業(yè)通勤、空間擴張、產(chǎn)業(yè)聯(lián)系等四方面的都市圈化。他同時以北京舉例說明，過去由于行政格局的限制，大城市的發(fā)展多具有虹吸效應(yīng)，而未來都市圈的發(fā)展，應(yīng)該是以統(tǒng)一的系統(tǒng)化、網(wǎng)絡(luò)、創(chuàng)新的思維，突破行政的區(qū)域，由核心城市帶動周邊區(qū)域發(fā)展。

 

　　利好政策不斷 環(huán)京樓市2月開始回溫

 

　　近兩年，針對京津冀地區(qū)的一系列規(guī)劃落地，體現(xiàn)了都市圈思維的轉(zhuǎn)變。作為一座容納了2100萬常住人口的超級城市，北京在環(huán)境、交通、資源等方面都承受著巨大壓力。為此，中央提出了以首都為核心，北京城市副中心與河北雄安新區(qū)為兩翼，推動京津冀協(xié)同發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃。

 

　　同時，環(huán)京地區(qū)產(chǎn)業(yè)配套方面迎來了重大利好。2月26日，北京市與廊坊北三縣項目推介洽談會在大廠舉行。在教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化創(chuàng)意、科技創(chuàng)新、裝備制造產(chǎn)業(yè)、公共服務(wù)、科技創(chuàng)新等領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)52個項目集中簽約，意向投資額337億元。

 

　　北京市發(fā)改委相關(guān)負責人表示，洽談會旨在推動北京產(chǎn)業(yè)、公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施等向北三縣延伸布局，推出一批“有共識、看得準、能見效”的合作項目，引導(dǎo)北三縣積極對接承接北京非首都功能，促進北三縣在京就業(yè)人口實現(xiàn)就地就近就業(yè)，為將城市副中心打造成北京重要“一翼”提供支撐。

 

　　另外，基礎(chǔ)設(shè)施也在逐漸落地， 3月29日，連接北京通州與河北燕郊的燕潮大橋通車，通過燕潮大橋，北京六環(huán)開車到燕郊僅需15分鐘。

 

　　基礎(chǔ)設(shè)施落地、產(chǎn)業(yè)配套的進駐及產(chǎn)業(yè)引進、城市外溢的人口，使得環(huán)京居住需求市場有所增強，因此，2月以來環(huán)京樓市表現(xiàn)出回溫態(tài)勢。

 

　　據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2019年2月環(huán)京地區(qū)中，固安、香河、燕郊樓市成交套數(shù)分別為255套、168套、100套，相比去年同期均大幅增長。

 

　　受益環(huán)京、環(huán)雄雙區(qū) 霸州價值初現(xiàn)

 

　　財經(jīng)網(wǎng)觀察到，在環(huán)京地區(qū)樓市中，霸州一直屬于房價偏低的區(qū)域。中國房價行情平臺發(fā)布的2019年3月廊坊區(qū)縣市新樓盤房價排行（住宅）中，霸州以12,018元/㎡的平均單價列于末尾。雖然處于環(huán)京樓市的低價區(qū)，但在地理位置、配套設(shè)施、發(fā)展規(guī)劃等方面，霸州都具有獨特優(yōu)勢。

 

　　1月3日，北京市發(fā)改委在城市副中心召開新聞發(fā)布會，宣布北京大興國際機場將于今年9月30日前正式通航。被定位為大型國際航空樞紐，京津冀區(qū)域綜合交通樞紐的新機場，投運后將釋放首都機場超容運行壓力。起自京九鐵路李營站，經(jīng)北京大興區(qū)、北京新機場、霸州市，終至雄安新區(qū)的京雄城際鐵路，預(yù)計將在2020年底投入使用。建成通車后，自霸州北站至新機場站約需13分鐘，至雄安站僅需大約7分鐘，至北京西站僅需大約半小時。同時，霸州距離天津約70公里，位于未來京津冀發(fā)展的核心區(qū)域。

 

　　既處于環(huán)京區(qū)，又處于環(huán)雄區(qū)的霸州，在北京新機場、雄安新區(qū)的建設(shè)中受益匪淺，未來很可能成為雄安新區(qū)產(chǎn)業(yè)及外溢居住需求的承接地。生態(tài)環(huán)境良好的宜居城市霸州，在醫(yī)療方面，擁有霸州第一醫(yī)院、霸州第二醫(yī)院、霸州中醫(yī)院等多所二級甲等醫(yī)院，能夠滿足居民的基本醫(yī)療需求，同時，霸州教育資源優(yōu)良，擁有河北省示范性高中霸州一中。

 

　　財經(jīng)網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，在環(huán)京樓市普遍回溫的同時，霸州的樓市也趨于回暖，所謂“春江水暖鴨先知”，地區(qū)樓市回暖，樓盤的銷售人員是最早察覺的。霸州溫泉新都孔雀城的一位售樓人員告訴財經(jīng)網(wǎng)，近期每天從前臺發(fā)訪的客戶約有3-4批，日均超20人，看房活躍度明顯強于年前。根據(jù)財經(jīng)網(wǎng)對霸州多個樓盤的走訪，3月末看房人數(shù)明顯較年前增多。霸州樓市回溫在價格上亦有所體現(xiàn)，根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，3月，霸州二手房掛牌均價11869元/㎡，雖與2月相比略有下降，但相比1月掛牌均價10659元/㎡，約增長11.4%。

 

　　郭毅向財經(jīng)網(wǎng)表示，從區(qū)域房地產(chǎn)市場來看，未來都市圈政策的下發(fā)將會對一些此前經(jīng)濟欠發(fā)達、樓市發(fā)展相對基礎(chǔ)薄弱的區(qū)域形成更好的拉動。“隨著都市圈乃至城市群的建設(shè)，核心城市會形成對周邊城市資源、產(chǎn)業(yè)人才的分流。對整個都市圈的房地產(chǎn)市場會形成有效的從需求端到價格的拉動。長三角城市群是個很好的例子，長三角城市群形成了整體的產(chǎn)業(yè)分工上的密切協(xié)作，也建立了相應(yīng)的人才機制引進和流動，上海周邊的準一線城市，比如杭州，去年的平均房價約3萬元/㎡，近似上海的二分之一；無錫、南京這些中等城市房價約在上海平均房價的三分之一左右。相比之下，京津冀城市群周邊，由于歷史上產(chǎn)業(yè)和人口割裂的原因，房價出現(xiàn)了斷層。隨著城市群共同向上發(fā)展，城市群之間在經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、公共配套的差距會逐漸彌合裂痕。隨著原來的二三線城市的價值洼地的補足、發(fā)展短板的提升、產(chǎn)業(yè)分工的形成，這些城市中也會形成主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，引入龐大的就業(yè)人群，自然而然就會拉動購房置業(yè)的需求，從而拉動價格端。”

 

　　如霸州、環(huán)京區(qū)域各縣區(qū)一樣，在我國城鎮(zhèn)化進程的后半場，越來越多處于大城市邊緣的鄉(xiāng)鎮(zhèn)將在都市圈的規(guī)劃建設(shè)中受益?！兑庖姟分刑岬降耐七M基礎(chǔ)設(shè)施一體化、強化城市間產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作、加快建設(shè)統(tǒng)一開放市場、推進公共服務(wù)共建共享、強化生態(tài)環(huán)境共保共治、率先實現(xiàn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展、構(gòu)建都市圈一體化發(fā)展機制等戰(zhàn)略規(guī)劃，預(yù)示了未來都市圈規(guī)劃中環(huán)城區(qū)域?qū)⑾硎艿疆a(chǎn)業(yè)進駐、基礎(chǔ)設(shè)施升級等政策利好，而由此帶來的人口進駐，將激發(fā)地區(qū)樓市的活力。