從最近媒體的報道來看，多以認(rèn)為一線城市的房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)的小陽天，先是深圳開始，然后是北京等城市。因?yàn)?，從剛公布的?shù)據(jù)來看，3月份，深圳新房住宅的成交套數(shù)為3088套，環(huán)比上升141.44％。二手住宅成交4551套，同比下降15％。而樂居數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2019第一季度新房成交數(shù)為6866套，環(huán)比減少4.6％，同比增長22.6％。深圳規(guī)劃國土委數(shù)據(jù)顯示，3月末深圳新房住宅可售房源33259套，去化周期13.0個月，2月春節(jié)影響成交低量，本月供應(yīng)量逐步回升，令到庫存量小幅上升，去化周期略有延長。

 

　　也就是說，3月份深圳的房地產(chǎn)市場小陽天并非媒體報道那樣火熱，也沒有出現(xiàn)2009年、2013、2015-2016年深圳房地產(chǎn)市場銷售火爆的場面。那幾次深圳房地產(chǎn)市場爆發(fā)，其銷售量都是在萬套以上。實(shí)際的爆發(fā)性增長突破1萬套，而房價也是在這兩個窗口期實(shí)現(xiàn)了較大幅度的跨越。但深圳房地產(chǎn)市場銷售量的爆炸式增長，三次的情況有很大的差別。2009年、2013年房地產(chǎn)銷售爆發(fā)式的增長，住房銷售量都突然由3000套增加萬套以上，增長速度達(dá)三倍以上，但是這兩次深圳的房地產(chǎn)市場銷售量爆發(fā)式的增長并沒有由于住房銷售量的增長導(dǎo)致房價也快速飚升，而是那時候的房價基本穩(wěn)定在每平方米為1.2萬元左右的水平。

 

　　但是2015-2016年的情況與上兩次房地產(chǎn)市場銷售量爆發(fā)式增長的情況則完全不同，在住房銷售量爆發(fā)式的增長的同時，也導(dǎo)致深圳整個房價出現(xiàn)瘋狂地飚升。而2015年那波行情后，深圳新房均價從2014年的2.4萬元/平方米，隔年就跳到3.8萬元/平方米，最后2016年是5.1萬/平方米，自那開始深圳房價開啟了5萬均價時代。而這次深圳房價瘋狂地上漲完全是投機(jī)性嚴(yán)重炒作推動的結(jié)果。因?yàn)?，?015年6月股市的泡沫沒有破滅之前，深圳的投資者就開始逐漸地退出股市而進(jìn)入房地產(chǎn)市場，到6月份上海綜合指數(shù)上升到5178點(diǎn)股市泡沫破滅時，深圳房地產(chǎn)市場的價格已經(jīng)開始啟動。同時，在2015年也是中國互聯(lián)網(wǎng)金融最為火爆的時刻，當(dāng)時深圳有P2P網(wǎng)貸公司近3000多家，而且這些網(wǎng)貸公司設(shè)計不少購買住房的首付貸的產(chǎn)品。也正是這兩大原因，立即讓深圳的房地產(chǎn)市場火爆，銷售量急劇上升，房價快速上漲，在不到一年的時間里，深圳中心城市的房價上漲一倍以上。而深圳的房價快速瘋狂地飚升，或瘋狂上漲也是引誘全國這一輪房價快速上漲先導(dǎo)。之后，上海、蘇州、南京、合肥等也開始全面瘋狂上漲。

 

　　這次深圳房地產(chǎn)市場小陽天的情況與2015-2016年有很大不同。盡管3月份的住房銷售量在環(huán)比增長上有122％，但是與當(dāng)年每月住房銷售量達(dá)1.2萬套相比只有其四分之一。深圳3月份住房銷售量快速增長，只是上一年銷售量基數(shù)低而已，基本上是基數(shù)效應(yīng)。所以，深圳房地產(chǎn)市場小陽天的意義不是太大。更何況還有兩個大問題要面對。一是與當(dāng)前深圳住房可售房源相比，3月份的新房銷售量只為可售房源的十分之一，當(dāng)前深圳有太多的住房供應(yīng)。二是為何深圳房地產(chǎn)市場可售房源之所以如此充足，最大問題當(dāng)然是價格過高。目前深圳房價不是每平方米5萬元的價格了，而是10萬元、20萬元的價格了。在這種情況下，深圳的房地產(chǎn)市場要如2015-2016年那樣炒作火爆恐怕并非易事。

 

　　當(dāng)然，最為重要的是不僅在于目前深圳的各種限購政策還沒有完全松綁，而且還在于目前中國的股市則是剛剛走出新行情，盡管上海綜合指數(shù)今年由2440點(diǎn)上升到目前3246點(diǎn)，上漲幅度達(dá)以33％，但與5178點(diǎn)相比，還有60％的差距。如果炒作住房者看到當(dāng)前中國股市這樣的一種態(tài)勢，估計他們不會輕易地把資金抽向房地產(chǎn)市場，更多地會關(guān)注股市。再加上P2P網(wǎng)貸公司已經(jīng)清理得所剩無幾，2015-2016年那樣房地產(chǎn)市場炒作的金融市場環(huán)境基本上不存在，所以當(dāng)前國內(nèi)媒體想再次炒作深圳的房地產(chǎn)市場恐怕不是容易的事情。

 

　　可以說，對于深圳的房地產(chǎn)市場來說，其房價早就頂在天花板上，其他的一線城市也是如此，能夠進(jìn)入這些城市購買住房者不僅要受到行政性限購政策限制（但這種限制往往能夠破解，只是增長其成本而已），更是受到金融市場環(huán)境巨大變化的限制。在變化了的金融市場條件下，對于當(dāng)前的深圳房地產(chǎn)市場，住房投機(jī)炒作者肯定面對著很大的焦慮，估計何去何從更多的會看中國股市的變化。如果整個國家看好今年中國股市的走勢，那么當(dāng)前深圳的房地產(chǎn)市場要走出2015-2016年那種瘋狂的行情幾乎是不可能的。這就是深圳住房投機(jī)炒作者所面對的焦慮，也是深圳房地產(chǎn)市場的焦慮。